Nếu bạn muốn xây dựng một bất động sản ở đất nước này, chắc chắn bạn sẽ bắt gặp số diện tích sàn (GRZ). Đây là giá trị để xác định diện tích được phép phát triển của tài sản. Chúng tôi sẽ giải thích cho bạn cách tính chính xác số diện tích sàn.
Giải thích số diện tích tầng
Theo Mục 19 của Pháp lệnh Sử dụng Tòa nhà (BauNVO), số diện tích sàn (GRZ) là giá trị thập phân cho biếtbạn được phép sử dụng bao nhiêu phần trăm diện tích tài sản xây dựng trênGiới hạn tối đathường là 0,8 (ngoại trừ: các khu vực cốt lõi), tương ứng với giá trị 80 phần trăm. Giá trị tối đa của GRZ I được xác định bởi từng đô thị trong kế hoạch phát triển tương ứng cho vùng lân cận hoặc khu vực. GRZ phục vụ việc duy trì đủ không gian tự nhiên trên khu đất. Hơn nữa, cô ấy đảm bảo rằng tòa nhà phù hợp với hình ảnh của cộng đồng bằng cách không cho phép xây dựng tài sản quá nặng nề.
GRZ I và II
GRZ được chia thành hai loại, cùng nhau tạo ra giá trị tối đa là 0,8 ở Đức:
- GRZ I (cơ sở chính)
- GRZ II (cơ sở phụ trợ)
Các danh mục tương ứng mô tả các phần tử và cấu trúc thuộc về chúng. Cơ sở vật chất chính bao gồm ngôi nhà chính bao gồm tường, sân thượng, ban công và lối ra tầng hầm. Tất cả các hệ thống khác đều thuộc GRZ II, chẳng hạn như:
- Garages (gara ngầm, gara ngoài trời)
- Sân
- Nhà vườn
- Hệ thống năng lượng mặt trời hoặc quang điện
- Hồ bơi
- Sân chơi
- trục ngầm
- Hố
- Bình chứa (ví dụ: bình dầu hoặc bình gas)
Khi lập kế hoạch, hãy chú ý xem bạn muốn tích hợp bao nhiêu hệ thống phụ trợ. Chúng dẫn đến diện tích có thể xây dựng bị vượt quá. Điều này chỉ được phép ở mức 50% cho đến khi GRZ đạt giá trị tối đa là 0,8. Đồng thời, các công trình phụ trợ không được kết nối trực tiếp với tòa nhà chính. Khi lập kế hoạch, hãy tìm hiểu xem liệu có thể sử dụng quá mức hay không. Nếu không, có thể sắp xếp việc tháo dỡ (thường tốn kém!)Ví dụ: nếu GRZ I của thuộc tính là 0,6 thì GRZ II chỉ là 0,2, nếu không sẽ vượt quá giá trị tối đa.
Lưu ý:
Những lối đi không trải nhựa trên khu đất và phần nhô ra của mái nhà không được GRZ che phủ. Chúng có thể được triển khai độc lập với GRZ.
Xác định diện tích sàn
Số diện tích sàn được chỉ định trong kế hoạch phát triển được sử dụng để tính toán diện tích sàn dành cho bạn. Diện tích sàn cho phép không chỉ phụ thuộc vào GRZ mà còn phụ thuộc vào quy mô của tài sản, như có thể thấy từ công thức sau:
Diện tích đất tính bằng m2 x GRZ=diện tích có thể xây dựng
Nó giúp xác định vì bạn chỉ phải chèn các giá trị riêng lẻ vào công thức và tính toán chúng. Sử dụng một phép tính ví dụ để làm quen với phép tính. Đối với điều này, chúng tôi giả định kích thước tài sản là 500 mét vuông. Trung bình, quy mô bất động sản ở Đức là từ 400 đến 600 mét vuông. GRZ là 0,25, thường xảy ra ở các khu định cư nhỏ, nhà nghỉ cuối tuần hoặc khu dân cư. Ở khu vực thành thị hoặc công nghiệp, giá trị thường cao hơn đáng kể. Để tính diện tích có thể xây dựng, chúng ta chèn các giá trị vào công thức như sau:
500 m2 x 0,25=125 m2
Do đó, diện tích có thể xây dựng của toàn bộ khu nhà là 125 mét vuông. Những thứ này có sẵn để phát triển.
Tính số diện tích sàn
Bạn cũng có thể tự xác định GRZ dựa trên diện tích sàn có sẵn. Điều này rất quan trọng nếu bạn muốn kiểm tra xem tòa nhà hoặc thiết kế hiện có có vượt quá GRZ được chỉ định trong kế hoạch phát triển hay không. Đặc biệt, các công trình thuộc loại GRZ II sau đó được kết nối với tòa nhà chính có thể gây ra sự cố nếu vượt quá GRZ. Bạn có thể tính số diện tích sàn như sau:
diện tích có thể xây dựng tính bằng m2 / diện tích đất tính bằng m2=GRZ
Giống như việc xác định diện tích sàn, hãy nhập các giá trị thích hợp vào công thức. Để rõ ràng, chúng tôi sử dụng kích thước từ phép tính trước:
125 m2 / 500 m2=0,25
Như bạn có thể thấy, khu vực có thể xây dựng tương ứng với GRZ. Nếu diện tích có thể xây dựng thay đổi, điều này tất nhiên sẽ ảnh hưởng đến GRZ. Một ví dụ khác giả định một tòa nhà chính đã hoàn thiện có diện tích sàn là 180 mét vuông. Tính toán ví dụ cho thấy liệu điều này có còn tương ứng với GRZ đã chỉ định hay không:
180 m2 / 500 m2=0,36
Tòa nhà chính quá lớn trong trường hợp này, điều này có thể dẫn đến sự cố.
Lưu ý:
Cầu thang bên ngoài luôn là một phần diện tích sàn của tòa nhà chính, bạn phải tính đến điều này khi xác định GRZ.
Câu hỏi thường gặp
Ai phải nộp đơn xin vượt mức GRZ?
Chủ yếu đây là người lập kế hoạch xây dựng. Lý tưởng nhất là người quy hoạch xây dựng là kiến trúc sư, nhà thiết kế thực tế hoặc văn phòng xây dựng chịu trách nhiệm. Điều này ngăn ngừa sự cố với ứng dụng và chỉ các phần tử chính xác có thể vượt quá mới được liệt kê.
Sự khác biệt giữa GRZ và GFZ là gì?
Mặc dù GRZ chỉ đề cập đến diện tích đất có thể xây dựng nhưng số diện tích sàn (GFZ) chỉ định diện tích tối đa mà các tầng của tòa nhà có thể chiếm giữ. Điều này cũng được quy định trong kế hoạch phát triển. Hệ số để tính diện tích sàn tối đa cũng được đưa ra dưới dạng giá trị thập phân và thường nằm trong khoảng từ 0,5 đến 1,0. Nó không bị giới hạn bởi GRZ và lý tưởng là được chia thành nhiều tầng.
GRZ ảnh hưởng đến giá trị thuộc tính như thế nào?
Càng có nhiều không gian xây dựng thì tài sản càng sinh lợi. Lý do cho điều này là không gian sống và sử dụng có sẵn. Bạn có thể đặt một ngôi nhà lớn hơn, các yếu tố sang trọng như hồ bơi và thậm chí cả các bộ phận để sản xuất năng lượng của riêng bạn. Không gian xây dựng sẵn có làm tăng đáng kể giá trị tài sản.
