Có thể có nhiều lý do khác nhau cho việc muốn chia tài sản: vì quy hoạch nhà liền kề, chia lô, để cung cấp đất xây dựng cho con cái đã trưởng thành hay vì tài sản đơn giản là quá lớn và đòi hỏi quá nhiều BẢO TRÌ. Việc phân chia có thể được thực hiện có hoặc không có phép đo. Hướng dẫn chỉ ra mọi điều cần lưu ý khi chia tài sản.
Phê duyệt
Ở hầu hết các bang liên bang, không cần có sự chấp thuận của thành phố để phân chia tài sản. Các trường hợp ngoại lệ là Lower Saxony và North Rhine-Westphalia nếu liên quan đến tài sản đã phát triển hoặc giấy phép xây dựng cho tài sản đó. Dù có hay không có giấy phép phân chia bắt buộc thì các quy định xây dựng theo quy định vẫn phải luôn được tuân thủ. Điều này áp dụng, ví dụ, để tuân thủ khoảng cách tối thiểu và kế hoạch phát triển. Cơ quan quản lý tòa nhà và/hoặc bất động sản của khu đô thị chịu trách nhiệm nơi có tài sản cung cấp thông tin chi tiết.
Các loại phân chia
Có hai kiểu phân chia:
Phân chia lý tưởng
Một sự phân chia lý tưởng diễn ra mà không cần đo lường tài sản. Điều này không có nghĩa là phép đo không được thực hiện. Nó chỉ đơn giản chạy mà không cần xác định đường viền và thiết lập đường viền/đánh dấu đường viền. Việc quy định việc chia không đo lường được thực hiện bởi công chứng viên. Một mục về lô đất lý tưởng được thực hiện trong sổ đăng ký đất đai. Kiểu phân chia này chủ yếu được thực hiện để tiết kiệm chi phí và khi các bên không muốn nhiều hơn hoặc ít hơn vài mét vuông.
Yêu cầu phân chia lý tưởng
Việc đáp ứng ít nhất một trong các yêu cầu sau là bắt buộc để có thể chia mà không cần đo:
- Border được vẽ “đá với đá”, ví dụ như trong một ngôi nhà liền kề
- Chia sẻ tài sản bình đẳng, chẳng hạn như có thể xảy ra khi giải thể một cộng đồng thừa kế
- Việc đo đạc phân chia đã được thực hiện trước đây và được lưu giữ tại văn phòng đăng ký đất đai mà không có sự thay đổi quyền sở hữu tài sản
Sự phân chia thực sự
Trong trường hợp phân chia thực sự, phép đo phải được thực hiện bởi một nhà khảo sát được công nhận và được chỉ định công khai. Điều này được cung cấp theo yêu cầu của cơ quan khảo sát có trách nhiệm hoặc có thể được ủy quyền độc lập. Ranh giới tài sản được phân định cho tất cả các tiểu khu. Dấu hiệu ranh giới có thể được thiết lập theo yêu cầu. Kết quả đo đạc, điểm ranh giới được nộp cho cơ quan đăng ký đất đai làm bằng chứng và được lưu trữ tại đó. Các tờ đăng ký đất đai mới được tạo cho tất cả các phần được đo với chủ sở hữu tài sản (mới) tương ứng. Mục đăng ký đất đai cũ cho tài sản không chia được “ghi đè” bằng dữ liệu ranh giới và khảo sát mới.
Chi phí
Giá chia thửa không có hoặc có khảo sát tùy thuộc vào quy mô tài sản cần chia và giá trị lô đất. Nếu tài sản được chia là 850 mét vuông và giá trị đất tiêu chuẩn là 23 euro mỗi mét vuông, thì chi phí của phép đo phân chia trung bình cao hơn 900 euro so với cái gọi là thăm dò mà không cần đo phân chia. Thuế bán hàng và phí đăng ký đất đai tương ứng trở nên đắt hơn do tính toán chi phí cao hơn. Trong ví dụ này, chi phí tính toán chỉ hơn 2.700 euro được so sánh với chỉ hơn 1.300 euro khi không tính phép chia. Giá có thể thay đổi tùy theo thành phố.
Chủ sở hữu tài sản thường chịu trách nhiệm trang trải chi phí phân chia. Có thể thỏa thuận riêng về việc chia sẻ chi phí hoặc giả định chi phí tổng thể với chủ sở hữu (mới) của tài sản được chia.
Đăng ký nếu cần được phê duyệt
Nếu muốn chia một tài sản phải có giấy phép thì cần phải có đơn đăng ký không chính thức bằng văn bản gửi đến chính quyền thành phố có trách nhiệm. Đơn đăng ký phải do chủ sở hữu tài sản hoặc người mua nộp. Theo quy định, các nhà khảo sát và công chứng viên công cộng cũng có thể nộp đơn thay mặt chủ sở hữu hoặc người mua tài sản. Cần có giấy ủy quyền ràng buộc về mặt pháp lý cho bên thứ ba để nộp đơn.
Nội dung ứng dụng
Mục 13 Pháp lệnh Mẫu xây dựng quy định nội dung hồ sơ và các giấy tờ cần thiết. Chúng bao gồm
- Tên và địa chỉ của người đứng đơn hoặc chủ sở hữu tài sản được chia
- Số đường và số nhà
- Tên tài sản
- Sổ đăng ký đất đai
- Địa chính tài sản có số quận, đất, thửa
- Bản đồ tài sản ba lần với ranh giới tài sản hiện tại, tài sản được phân chia và ranh giới tương lai
- Thông tin về các dự án phát triển hiện tại, giá trị thị trường của tài sản được chia và mục đích phân chia
Mẹo:
Đảm bảo rằng tất cả thông tin đều chính xác và đầy đủ cũng như tất cả các tài liệu/giấy tờ cần thiết đều được nộp. Trung bình thời gian xử lý là ba tuần. Nếu thông tin/tài liệu không chính xác hoặc không đầy đủ đã được gửi, thời gian xử lý sẽ được kéo dài tương ứng.
Giấy phép phân chia bị từ chối
Nếu cơ quan quản lý tòa nhà từ chối việc phân chia tài sản, bước tiếp theo là ra tòa nếu không thể chấp nhận lời từ chối đó.
Được phê duyệt phân chia tài sản
Nếu lô đất đã được cơ quan quản lý tòa nhà phê duyệt thì phải tiến hành đo đạc. Trước khi kết quả đo đạc nộp cho cơ quan đăng ký đất đai kèm giấy phép phân chia nên thu xếp trước.
Dễ dàng
Đừng quên các quyền của cá nhân chủ sở hữu phải được cấp theo Mục 1018 của Bộ luật Dân sự, chẳng hạn như quyền đi lại hoặc quyền đi lại. Đồng thời, việc từ bỏ quyền có thể được xác định. Điều này liên quan đến việc chiếm đoạt tài sản của người hàng xóm. Điều này quy định, ví dụ, việc sử dụng (chung), chẳng hạn như đặt ống nước hoặc lưu trữ các vật dụng trên khu đất lân cận.
Mẹo:
Tất cả các thỏa thuận như nới lỏng và từ bỏ các quyền thường phải được ghi lại bằng văn bản và phải là một phần của mọi thỏa thuận phân chia/mua bán. Bằng cách này, có thể tránh được những tranh chấp sau này.
Quyền đi lại và lối đi
Một sự thoải mái thiết yếu là quyền đi lại và đi lại. Đặc biệt nếu tài sản được phân vùng nằm ở hàng thứ hai và không có lối đi bộ hoặc phương tiện trực tiếp. Khi phân chia một tài sản, cần quy định đường dẫn/quyền truy cập nào được cấp. Việc bồi thường cho việc sử dụng và/hoặc tham gia vào chi phí bảo trì đường đi/tuyến tiếp cận là hợp lý.
Chi phí cho quyền đi lại và đi lại
Số tiền chi phí cho quyền đi lại và lối đi phải được xác định dựa trên cường độ sử dụng. Việc sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc thương mại có thể được đưa vào tính toán ở đây. Nếu các bên không đồng ý, chi phí có thể được chuyên gia xác định.
Mục đăng ký đất đai
Nếu quyền ưu tiên và/hoặc quyền đi lại được cấp đối với tài sản lân cận, điều này phải được ghi vào sổ đăng ký đất đai của tài sản cản trở. Sự đồng ý của chủ sở hữu là điều kiện tiên quyết để đăng ký đất đai. Nếu văn phòng đăng ký đất đai có quyền đi lại và đi lại khi các tờ đăng ký đất đai mới được tạo ra thì nỗ lực hành chính sẽ thấp hơn và chi phí thường thấp hơn so với các lần ghi tiếp theo.
Mẹo:
Diện tích dành cho lối đi và lối đi không nên quá rộng rãi, vì điều này có thể dẫn đến giảm giá trị nếu tài sản được bán với quyền sử dụng đất đã đăng ký. Việc thay đổi quyền sở hữu không dẫn đến việc chấm dứt quyền ưu tiên hoặc quyền đi lại.
Tìm sự giúp đỡ
Chính quyền Đức, các quy định pháp lý, các quy định riêng biệt và/hoặc đặc biệt cùng vô số đoạn văn không giúp những công dân bình thường có thể dễ dàng tìm đường. Một sai sót vô ý có thể đủ khiến dự án không được phê duyệt hoặc gây khó khăn pháp lý phát sinh với chủ sở hữu tài sản mới. Nên nhờ đến sự trợ giúp của nhân viên khảo sát hoặc luật sư/công chứng viên chuyên về luật bất động sản và xây dựng. Trong nhiều trường hợp, sự hỗ trợ có thẩm quyền có thể tiết kiệm tiền bạc, thời gian và thần kinh.
